La loi Hoguet concerne ta conciergerie plus que tu ne le crois : son texte vise la location « saisonnière ou non, en nu ou en meublé ». La courte durée y est écrite noir sur blanc.
Le ménage, les clés, la petite maintenance ne pèsent pas. Les annonces, le calendrier, les réservations, les fonds et les prix, si. Le plus courant de ces gestes, tu le fais chaque matin : ton outil de pricing calcule, tu valides, le prix part sur l'annonce. Le propriétaire n'a rien décidé.
Je suis opérateur de conciergerie de Marseille à la Corse, 80+ logements opérés depuis 2018. Cet article ne rend aucun avis juridique. Il te montre ce qu'un contrôle regarde, et comment prouver qui fixe tes prix.
La loi Hoguet s'applique-t-elle à une conciergerie Airbnb ?
Oui : la loi Hoguet vise toute personne qui prête son concours, de façon habituelle, à la location du bien d'autrui, meublé et saisonnier compris, et une conciergerie de location courte durée entre donc dans son texte. Ce qui décide si elle doit détenir une carte professionnelle, c'est ce qu'elle fait réellement : qui fixe les prix, qui gère les annonces et le calendrier, qui accepte les réservations, qui encaisse.
Le texte, c'est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Son article 1 vise les personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, dont « la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé ». Ces 4 mots, même à titre accessoire, comptent pour toi : faire surtout du ménage ne sort pas du texte celui qui, à côté, fixe aussi les prix.
Son article 1-1 précise que la location saisonnière se conclut pour 90 jours consécutifs au plus. Un séjour Airbnb ou Booking de quelques nuits y entre sans discussion.
Son article 3 dit que ces activités ne s'exercent qu'avec une carte professionnelle, mention « Gestion immobilière » ou « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ». La carte G dont parle le métier, c'est la première.
Exercer sans elle, c'est 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14). Recevoir ou détenir des fonds à l'occasion de ces opérations hors des conditions de la loi, c'est 2 ans et 30 000 € (article 16).
Qu'est-ce qu'un contrôle regarde chez une conciergerie ?
Pas ton statut. Tes gestes. La pratique professionnelle range hors du champ ce qui remplit l'essentiel de tes journées : le ménage et le linge, l'accueil et la remise des clés, la petite maintenance, la logistique. Elle retient comme indices 5 gestes :
- les annonces : les créer, les diffuser, les gérer sur les plateformes ;
- le calendrier : le tenir à la place du propriétaire ;
- les réservations : les accepter ou les refuser ;
- les fonds : encaisser les loyers et les acomptes ;
- les tarifs : les fixer.
Le fil qui les relie se voit d'un coup d'œil. Chacun touche à une décision du propriétaire ou à son argent. Un ménage bien fait ne décide rien à sa place. Un prix, si.
Cette liste n'est écrite nulle part dans la loi. C'est une lecture de la pratique professionnelle, non officielle, et chaque indice s'examine à part. Le plus lourdement sanctionné est celui des fonds, par l'article 16. Le plus courant est celui des tarifs.
Le ménage, les clés et la petite maintenance ne pèsent pas. Les annonces, le calendrier, les réservations, les fonds et les tarifs pèsent, chacun à part. Et un contrôle ne demande pas ce que tu es : il demande qui a fait quoi.
Pourquoi la fixation des prix est-elle l'indice le plus courant ?
Prends une nuit à 289 €. Ton outil l'a calculée. Ce matin, tu l'as validée avec les autres, sans t'arrêter dessus. Elle est partie sur l'annonce.
Dans ta tête, c'est l'outil qui a fixé ce prix, pas toi. Le propriétaire, lui, ne l'a jamais vu passer.
Puis vient le jour où quelqu'un te pose la question : « Qui a décidé ce prix ? » Tu sors quoi ?
Les annonces, tu les crées une fois par logement. Les réservations arrivent quand elles arrivent. Le prix, tu le valides tous les jours. C'est pour ça que la fixation des tarifs est l'indice le plus courant : c'est le seul que tu coches chaque matin, sans y penser, en croyant faire ton travail.
Tu fais ton travail. Mais pour un contrôle, ce geste-là s'appelle fixer les tarifs du bien d'autrui.
« Mon pricing est automatique » : est-ce que ça change quelque chose ?
Non. Automatique ne veut pas dire décidé par le propriétaire.
Qui a choisi l'outil ? Qui a réglé les minimums ? Qui a cliqué « valider » ? Toi. Un algorithme ne signe rien, et il ne témoigne pas pour toi.
L'outil n'est pas en cause. Un pricing dynamique bien réglé fait son travail, et si tu hésites encore entre les deux plus utilisés, j'ai posé le comparatif PriceLabs ou Beyond après installation sur le terrain. Ce qui pose question, c'est la place de ta main entre son calcul et l'annonce.
Garde ton outil de pricing. Change qui signe le prix.
Comment prouver que c'est le propriétaire qui fixe ses prix ?
En lui faisant signer ses prix lui-même, chaque mois, avec une trace qui tient : son nom, la date, un sceau, une copie chez lui. Un accord donné au téléphone ne se montre pas. Un « fais comme tu sens » perdu dans WhatsApp ne dit ni quel prix, ni pour quelle nuit.
C'est ce que j'ai construit dans l'application SmartHost. Chaque mois, sur son téléphone, le propriétaire voit chacune de ses nuits, modifie ce qu'il veut, et signe. 30 secondes. Ce que tu gardes ensuite :
- un texte à son nom, du type « Je, Marc Dubois, propriétaire de Villa Azur, fixe moi-même les prix affichés pour novembre 2026 » (propriétaire et logement fictifs) ;
- la date, l'heure et l'appareil de la signature ;
- un sceau chaîné : chaque signature est liée à la précédente, et une réécriture se voit ;
- une copie par e-mail, partie chez le propriétaire ;
- une attestation imprimable, conservée 6 ans.
Le jour de la question, tu ne racontes plus. Tu tends une pièce.
Et je te dois la limite, en clair. Ce dispositif ferme l'indice « fixation des tarifs » et en produit la preuve. Il ne ferme pas les autres, et aucun outil, le mien compris, ne te sort de la loi Hoguet à lui seul. Le détail de la signature des prix est sur la page d'accueil.
Et les autres indices, qu'est-ce que j'en fais ?
Ils s'examinent un par un, avec ton conseil. Les questions à lui apporter tiennent en 4 lignes. Tes annonces sont ouvertes à quel nom ? Qui ouvre et ferme ton calendrier ? Qui clique « accepter » sur une demande de réservation ? Sur quel compte tombe le prix des séjours, et celui des services vendus en plus ?
La dernière pèse le plus lourd, parce que l'article 16 vise les fonds. Commence par elle.
Ton geste pour ce soir : prends une feuille, écris les 5 indices les uns sous les autres, et en face de chacun le nom de celui qui fait le geste chez toi. Toi, ton équipe, ou le propriétaire. Partout où tu écris ton nom, tu as un sujet pour ton conseil.
Si tu préfères qu'on te pose les questions, le test des prix fait ce compte en 4 questions, 2 minutes, sans inscription. Il compte tes indices sans les peser, et rien n'y est enregistré. Et si tu veux savoir où la signature des prix se place dans le reste de ta machine, c'est l'étape 4 de mon ordre pour automatiser une conciergerie.
Questions fréquentes sur la loi Hoguet en conciergerie
La carte G est-elle obligatoire pour une conciergerie Airbnb ?
Elle l'est pour qui exerce une activité de l'article 1 de la loi Hoguet. Une conciergerie qui s'en tient au ménage, à l'accueil et à la petite maintenance reste, selon la pratique, hors du champ. Celle qui gère les annonces, le calendrier, les réservations, les fonds ou les prix coche des indices, et c'est ton conseil qui tranche où passe la frontière pour la tienne.
Quelles sanctions pour une conciergerie sans carte professionnelle ?
6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour l'exercice sans carte (article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). 2 ans et 30 000 € pour recevoir ou détenir des fonds hors des conditions de la loi (article 16).
Un pricing automatique suffit-il à dire que je ne fixe pas les prix ?
Non. Si c'est toi qui as choisi l'outil, réglé ses minimums et validé ses prix, l'indice reste coché. Ce qui le ferme, c'est la décision du propriétaire, et la preuve de cette décision.
Le dispositif de signature des prix ferme l'indice « fixation des tarifs » et en produit la preuve. La loi Hoguet retient d'autres indices — diffusion des annonces, gestion du calendrier, acceptation des réservations, encaissement des fonds — qu'il appartient à chaque conciergerie d'examiner avec son conseil. Le propriétaire, le logement et le prix cités en exemple sont fictifs.
Tes autres indices, un par un.
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Opérateur de conciergerie à Marseille depuis 2018 : plus de 80 logements gérés depuis 2018, à la main puis avec le Système SmartHost, de Marseille à la Corse. Son parcours
